THE DEED BRIEF
🎯 EL MOVIMIENTO DE ESTA SEMANA
Qué está pasando: Las ofertas de “1 mes gratis” y las exenciones de tarifas están apareciendo por todos lados, mientras las hipotecas a 30 años se mantienen en los 6s medios.
Traducción: El ingreso del primer año no es el que ves en el anuncio — es la renta efectiva.
Tu jugada:
✅ Calcula la renta efectiva primero (no el número de fantasía).
✅ Ingresa ese valor en tu One-Minute Fit Check.
✅ Si sale Amarillo → pide seller credits para bajar la tasa (buydown).
💡 Por qué importa: Ese alquiler de $2,100/mes con un mes gratis en realidad es $1,925/mes.
Si calculas mal, tu deal “Verde” puede ser Amarillo disfrazado.
📊 SNAPSHOT
Tasas: En los 6s medios. Aburrido = útil para calcular un buydown.
Oferta: Aún elevada vs. el año pasado → más espacio para negociar (varía por mercado).
Lado de rentas: Los letreros de “1 MES GRATIS” se están multiplicando → el ingreso neto baja en el primer año.
Tu movimiento: Calcula el effective rent primero. Negocia después.
🔎 MINI DEAL DECODER
La trampa del “mes gratis”
Escenario: Precio pedido $445k; los SFR comps indican $2,100/mes. Los departamentos al lado están ofreciendo 1 mes gratis.
Trampa: Usar $2,100 en tus cálculos.
Realidad: (11 × $2,100) ÷ 12 = $1,925/mes efectivo.
Diferencia: $175/mes desaparecen ($2,100/año).
Solución:
Ejecuta el Fit Check con $1,925.
Si sale Amarillo → pide ~2% en seller credit.
Usa ese credit para un permanent buydown; revisa el payback (<~24 meses) para volver a Verde.
Herramientas gratuitas:
👉 One-Minute Fit Check — semáforo rápido Verde/Amarillo/Rojo
👉 Two-Call Diligence — impuesto del condado + seguro landlord = tu pago real mensual
💰 RENTA EFECTIVA EN 60 SEGUNDOS
Qué es: El promedio mensual que realmente cobras después de promociones.
Cómo calcularlo: (Meses pagados × renta publicada) ÷ plazo del contrato
Ejemplo: “$2,000/mes con 1 GRATIS” → (11 × 2,000) ÷ 12 = $1,833/mes.
Cuándo usarlo:
Comprando: Calcula el Year-1 con renta efectiva; estabiliza a valor de mercado después.
Durante lease-up: Una concesión puntual puede ganarle a una baja de precio permanente — si tu Fit Check sigue Verde.
Regla: Si los vecinos están ofreciendo concesiones, asume que tú también lo harás (al menos al principio).
🧭 CREDITS VS. POINTS — ÁRBOL DE DECISIÓN RÁPIDO
¿Mantendrás 2+ años? → Compra points si el payback < ~24 meses.
¿Necesitas efectivo ahora? → Toma credits.
¿No estás seguro? → Credits (más flexibles).
Referencia de esta semana: Un credit del 2% suele comprar ~0.50–0.75 points; eso equivale a ≈ $120–$170/mes en préstamos típicos (confírmalo con tu lender).
🧩 MICRO-GLOSARIO
Effective Rent: Promedio mensual después de promociones (mes gratis, exención de tarifa).
Credits vs. Points (Payback Rule): Elige la opción con recuperación más rápida y segura del costo inicial.
5-handle: Tasa hipotecaria que comienza con 5% después de un buydown (ej. 5.99%).
⚖️ Compliance
Este contenido es educativo, no asesoría financiera, legal o fiscal.
Los mercados y regulaciones varían según la ciudad, estado o propiedad.
Verifica regulaciones locales, impuestos, seguros y términos del préstamo antes de actuar.
READ NEXT:
📚 FUENTES
Freddie Mac PMMS — tendencia semanal de hipoteca fija a 30 años (en los 6s medios)
Realtor.com — tendencias mensuales recientes de inventario (↑ interanual; el impulso varía por metro)
Zillow Research — datos sobre concesiones y crecimiento de rentas
Hasta la próxima,
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